Varsel om planstart – Gangsåsveien 27A og 27B

Varsel om oppstart av planarbeid iht reguleringsendring etter PBLs §12-14 2.ledd.

Reguleringsplanen Øvre Gangsås (PID 261) og reguleringsendringen Gangsåsveien 27B (PID 261-2).

Iht Plan- og Bygningslovens §§ 12-8 og 12-14 2.ledd kunngjøres herved varsel om oppstart av reguleringsarbeid for reguleringsendring av gjeldende plan Øvre Gangsås, nærmere bestemt for eiendommene tilknyttet boligene Gangsåsveien 27A og 27B i Harstad Kommune, som vist på vedlagte kartutsnitt. Alle vedlegg ligger nederst i denne sak.

Bakgrunnen for planarbeidet

Tiltakshaverne er eiere av de to eiendommene 56/626 og 56/721 med tilhørende boliger, henholdsvis Gangsåsveien 27A og 27B. Tiltakshaverne ønsker nå å gjennomføre utbedringer av boligene sine, men disse endringene er det ikke hjemmel for gjennom eksisterende reguleringsplan. Det skal derfor gjennomføres en reguleringsendring for å hjemle de utbedringene som ønskes gjennomført, og som ikke er i tråd med gjeldende plan.

Endringer tilknyttet planområdet og bestemmelser

Reguleringsendringens utstrekning er vist på vedlagte kartutsnitt, og omfatter eiendommene gnr/bnr 56/626 og 56/721. Reguleringsendringens planområde har en total utstrekning på ca. 1,9 daa. Reguleringsendringen vil omfatte følgende elementer:

Antall etasjer: Eksisterende eneboliger er etablert med 3 etasjer, og dette ønskes også videreført i utbedringen av boligene. Gjeldende reguleringsplan hjemler kun 1 etasje, med mulig sokkeletasje der terrenget tillater det. Det skal gjennom reguleringsendringen derfor hjemles en endring som gir mulighet til enebolig i innntil 3 etasjer, i tråd med eksisterende boliger og den ønskede utbedringen. Juridisk løses dette ved at det i reguleringsbestemmelsene ikke settes begrensinger til antall etasjer for de to tomtene. (I praksis vil dette begrenses av maksimal kotehøyde for boligens møne, spesifisert gjennom plankartet og reguleringsbestemmelsene.)

Størrelse på garasje: Gjeldende reguleringsbestemmelser stiller krav om at garasjer ikke kan oppføres med grunnflate større enn 35 m2. Tiltakshaverne ønsker å bygge dobbelgarasjer som en del av boligene, men disse vil da utgjøre et større areal enn 35 m2. Mulighet til å bygge garasje uten arealbegrensing hjemles derfor gjennom denne reguleringsendringen.

Utnyttelsesgrad og maksimal kote på mønehøyde: Gjeldende reguleringsplan legger til grunn en utnyttelsesgrad U=0,30 (brutto gulvareal delt på netto tomteareal). Utnyttelsesgraden må derfor revideres slik at denne er i tråd med den ønskede utbyggingen. Beregningsmetoden vurderes i tillegg å være noe utdatert med tanke på dagens byggeskikk, og det tas derfor sikte på å gjennom endringen hjemle en endring for de to tomtene iht dagens beregningsmetode %BYA (andel bebygd areal delt på tomteareal) samt at det settes begrensning til maksimal kotehøyde på mønet for boligene. Ny utnyttelsesgrad og maksimal kote på mønehøyde fremgår av plankart.

Utforming og estetikk: Det vil bli endringer tilknyttet de to tomtenes boliger med tanke på utforming. Boligenes utforming etter ombygging er på nåværende tidspunkt ikke endelig fastsatt. Denne reguleringsendringen setter begrensinger med hensyn på bebygd areal, samt maksimal kotehøyde på mønet. Disse verdiene er satt med utgangspunkt i dagens situasjon, men med en åpning for mindre justeringer for ombyggingene både mtp utnyttelsesgrad og mønehøyde sammenlignet med dagens situasjon.

Vedlagt ligger forslag til nytt plankart med forslag til nye bestemmelser. Det ble avholdt et oppstartsmøte med Harstad Kommune den 06.12.2019. Referat fra dette ligger også vedlagt.

Planarbeidets omfang

Det tas sikte på å gjennomføre en planprosess i henhold til plan- og bygningslovens §12-14 2.ledd, i tråd med de innspill mottatt i oppstartsmøte med planmyndigheten v/Harstad Kommune. Med dette menes en forenklet vedtaksprosess, der vedtaket gjennomføres administrativt hos kommunal enhet (Areal- og byggesakstjenesten). Reguleringsendringen vil da ikke behandles politisk i kommunens planutvalg eller sendes ut til offentlig ettersyn. Se vedlagt møtereferat.

Innspill

Med dette informeres dere hermed om bakgrunnen for saken, og om at det er satt i gang reguleringsarbeid.  Informasjonen sendes også for å få innspill tilbake til planlegger for å få avklart om det er spesielle betingelser som må ivaretas i forbindelse med reguleringsarbeidet, og evt. da hvilke.

Planprosessen

I det følgende vil vi gi en kort, generell orientering om planarbeidet med både spesiell orientering om denne planen og litt generell orientering om typisk saksgang i reguleringssaker.

 Reguleringsendring iht. §12-14 andre ledd

Denne planen forutsettes behandlet som «mindre endring» iht. pbl §12-14 andre ledd. Dersom planen kan behandles som «mindre endring» vil planen bli vedtatt administrativt i Harstad kommune og vil ikke bli lagt ut til offentlig høring. Dette besluttes på bakgrunn av mottatte innspill etter varsel om planstart.

Dersom planen mot formodning ikke kan behandles administrativt vil planprosessen nedenfor bli gjeldende.

Vurdering av innspill – planen fremmes

Det vil bli gjort en samlet vurdering av alle innspill etter at svarfristen for disse er utløpt.  Det avvikles om nødvendig et planmøte nr 2 med Harstad kommune, for å gjennomgå innspill og merknader, og vurdere om og evt. hvordan disse skal innarbeides i planen.

Etter vår samlede vurdering, også i samarbeid med tiltakshavere og Harstad kommune vil det utarbeides et planforslag som fremmes til formell behandling i Harstad kommune, først i administrasjonen, deretter politisk.  Som resultat av den politiske behandlingen vil planen kunne bli avvist eller vedtatt utlagt til offentlig ettersyn.

PU-behandling, offentlig ettersyn og endelig vedtak

Når planforslaget blir vedtatt utlagt til offentlig ettersyn, vil alle berørte på ny bli tilskrevet med opplysninger om saken, blant annet om hvor komplett planmateriale finnes for gjennomsyn. Et typisk brev i denne sammenheng vil da inneholde et plankart og diverse saksdokumenter som vedlegg.

I tillegg vil planen i full størrelse bli utlagt til offentlig ettersyn på angitte steder. I den sammenheng vil alle på ny kunne vurdere mer konkret og på et mer detaljert grunnlag alle konsekvenser av planen. Det vil da gis anledning til å komme med evt. nye merknader og nye innspill til planen, eller evt. gjenta de samme innspill som tidligere er inngitt.

Merknadsbehandling

Innkomne merknader og innspill etter offentlig ettersyn skal vurderes av administrasjonen i Harstad kommune og legges fram politisk til 2.gangs behandling. Også politisk vil det kunne gjøres en helhetlig vurdering av merknader og innspill før det fattes nytt vedtak, positivt eller negativt.

Innspill til planarbeidet

Før forslag til plandokumenter utarbeides for området, ønsker vi innspill på konkrete forhold som du eventuelt skulle kjenne til og som vi bør kjenne til før planen fremmes. Dette kan dreie seg om forhold som:

  • Juridiske forhold vedrørende eiendommer
  • konfliktpunkter som du ser kan oppstå
  • Konstruktive innspill til utforming av planen, både på form og innhold

Reguleringsplanen utarbeides av Hinnstein AS som planfremstiller på vegne av tiltakshaver. Eventuelle forhold eller synspunkter, idéer og informasjon som planlegger bør kjenne til før forslaget fremmes, bes sendt til Hinnstein AS innen angitte frist.

Tilbakemelding

Vi ber om skriftlig tilbakemelding til oss innen 1. mars 2020.

Hvis dette ikke kan oppfylles, ber vi også om å få en begrunnet forespørsel om forlenget frist. I motsatt fall antar vi at det ikke er innspill eller innvendinger til planen på dette stadiet i planprosessen.  Vi fremmer da planen i samråd med vår oppdragsgiver.

Eventuelle forhold eller synspunkter som planlegger bør kjenne til før forslaget fremmes formelt, bes sendt skriftlig til Hinnstein AS innen angitte frist.

Postadresse Besøksadresse E-postadresse
Hinnstein AS Normannsgate 3 stian@hinnstein.no
Postboks 563
9485 HARSTAD HARSTAD

19086-Varsel om planstart – Gangsåsveien 27

19086-Plankart2-A3-L

19086-Planbestemmelser

Referat fra oppstarsmøte

Eierliste Gangsåsveien

19086-Liste offentlige instanser

261 planbestemmelser