Varsel om planstart – reguleringsendring- Grønnebakkan panorama, Harstad.

Tilknyttet detaljreguleringsplan for område tilknyttet eiendommene 56/ 418, 838 og store deler av veien Grønnebakkan.

Iht Plan- og Bygningslovens § 12-8 kunngjøres herved varsel om oppstart for endring av gjeldende reguleringsplan for et område tilknyttet en boligeiendom og et offentlig friområde. Planområde er vist på vedlagte kartutsnitt

Bakgrunnen for planarbeidet

Det vises til referat fra oppstartsmøte, datert 20.02.2023, tilsendt av planmyndigheten Harstad kommune v/Areal og byggesakstjenesten (Saksnr. 23/616).

Tiltakshaver er i detaljprosjekteringsfasen for utvikling av det nye boligfeltet Grønnebakkan Panorama i Harstad. Området er tidligere regulert for samme prosjekt, og gjeldende detaljreguleringsplan er PID 660, vedtatt 28.10.2021. I prosjekteringsfasen er det gjennomført optimaliseringer, justeringer og endringer i bebyggelse som gjeldende plan ikke legger til rette for.

For å skaffe hjemmel i lovverket til disse endringene, utføres det nå en reguleringsendring.

Planområdet

Planområdets utstrekning er vist på vedlagte kartutsnitt, og omfatter eiendommene gnr/bnr 56/418, 838 og 420, samt vegen Grønnebakkan frem til området. Eksisterende planområde har en total utstrekning på ca. 38,7 daa. Det totale planområdet er utvidet noe siden det er lagt inn en hensynssone, H190, over eksisterende arealformål, BK2, boligbebyggelse, i tilstøtende reguleringsplan. Bakgrunnen for dette er å sikre arealer for en kommunal VAO-trasé over eiendom gnr/bnr 56/420. Planområdet har nå en total størrelse på 40,6 daa.

Forslag til endring av detaljregulering med administrativt vedtak, iht PBLs §12-14 2.ledd

Det planlegges ikke ny/endret bruk av annen eiers grunneiendom, men hensynssonen vil være ny. Hensynssonen vil dog ikke endre muligheten for eiere av eiendom 56/420 nevneverdig til å benytte egen eiendom, men synliggjøre og sikre kommunens rettigheter for sitt VAO-nett. Innenfor arealet vil det være restriksjoner på hva som kan etableres over ledningstrasé for å sikre ledningsanleggets tilgjengelighet. Det nevnes at arealet som er tatt med for å dekke denne hensynssonen er tilrettelagt for at det skal kunne gjøres justeringer under detaljprosjektering. Arealet medtatt i planen vil dermed kunne endre seg senere. Det vil i så tilfelle endre seg til det mindre.
Det tillates i dag inntil 45 boenheter innenfor planområdet. Dette skal økes til 60 boenheter.

BKS2: Området tas ut av planen og bebyggelse her utgår (3 enheter). Deler av arealet vil inngå i området BBB og resterende arealer avsettes til grønnstruktur, GF3.

Område GF4 slås sammen med GF3. Innenfor området GF3 åpner planbestemmelsene for at det kan etableres varmesentral og fjellbrønner for grunnvarme med tilhørende teknisk infrastruktur. Innenfor grøntområdene generelt åpnes det for at det kan etableres tiltak som er rekreasjonsfremmede samt sikringstiltak og tiltak for overvannshåndtering.

BBB: Blokkbebyggelsen vil bli et sammenhengende bygg, istedenfor 3 separate. Antall boenheter økes fra 18 til 36. På bakgrunn av ny utforming av bygg på området må lekeplassene BLK 3 og 4 flyttes. Disse erstattes ved at det anlegges lekeplass ved inngang passende steder på tomta. Det anses i utgangspunktet ikke nødvendig å fastsette plassering av disse i plankart, da dette er lekeplass ved inngang som skal opparbeides inne på eiendommen i tråd med kommuneplanens arealdels bestemmelser. Adkomst flyttes noe, og størrelse på, og plassering av avfallsområdet justeres. Utnyttelsesgraden økes fra %BYA=40 til %BYA=50 i tråd med planlagt løsning. Gesimshøyde økes noe (inntil ca. 3 m i nord). Det er utført sol/skygge-analyse som ligger ved varselet.

BFS: Antall boenheter beholdes med 20 boenheter fordelt på 10 bygg. Plassering av adkomst til de ulike tomtene justeres noe i forhold til vedtatt plan. Byggehøyden og utnyttelsesgraden er justert i tråd med prosjekterte løsninger.  Regulerte byggehøyder avgrenses med nye juridiske linjer (RpRegulertHøyde). Regulerte eiendomsgrenser fjernes fra planen da disse var ufullstendige samt at det er planlagt å etablere et borettslag for hele feltet hvor grunnen skal være én eiendom.

F_GT2: Utgår da eksisterende tursti kobles mot SV2 via «FRIOMRÅDE» i tilgrensende plan hvor det er en eksisterende sti med enkel adkomst til terrenget. Regulert turvei vil være for bratt til å kunne opparbeides.

F_GT1 er justert slik at denne tilpasses terrenget for redusert stigning og bedre fremkommelighet.

I tomtegrense mellom BBB og GF2 tillates det etablert fjellskjæring og jordskråning med utslag inn på GF2.

Nettstasjon flyttes til ny plassering vest for området o_BLK2.  Slokkevannstank planlegges etablert ved siden av løkkebanen. Renovasjonspunkter (RA2 og RA3) har fått justert plassering. Vendehammer på SV3 har fått endret plassering. SV6 utgår da kjørearealet anses som en intern funksjon på tomta og anlegges inne på egen eiendom (BFS).
Planlagte støttemurer er tatt inn i plankartet

Totalt bygningsvolum vil økes noe innenfor planområdet, samtidig som antallet bygg reduseres. Arealbeslag blir mer kompakt ettersom BKS2 utgår, mens BBB og GF3 blir større. Dette frigjør mer areal til grøntområder.

Planbestemmelser:

Det er utarbeidet supplerende planbestemmelser for området, som skal gjelde sammen med ordinære bestemmelser gitt gjennom den opprinnelige reguleringsplanen. Ved motstrid skal nye bestemmelser gjelde foran opprinnelige bestemmelser (ref §1.2). Planbestemmelsene er etablert i tråd med de endringer gjort i plankartet, samt det som er forespeilet i utsendt varsel om planstart.

Bestemmelser om etablering av lekeplass ved inngang i tråd med bestemmelsene i kommuneplanens arealdel tas inn i planbestemmelsene.

Ordlyd i §6.1 og 6.2 omformuleres, da denne hindrer alle tiltak, inkl. sikringsgjerde, benker, gapahuk o.l. som kan fremme bruken av området. Dette er ønskelig å tilrettelegge for, samtidig som det ikke skal etableres bygninger.

Byggehøyder er fastsatt i plankartet.

Det er i tillegg stadfestet antall boenheter som tillates etablert på eiendommen, iht ønske fra planmyndigheten.

I tomtegrense mellom BBB og GF2 tillates det etablert fjellskjæring og jordskråning med utslag inn på GF2.

Brannvannsmagasin og fordrøyningsanlegg tillates etablert på felles lekeplass.

Vedlagt følger illustrasjon av planarealet og tiltaket. Det ble avholdt et oppstartsmøte med Harstad Kommune den 20.02.23. Referat fra dette, samt supplerende informasjon ligger vedlagt.

Planarbeidets omfang

Det tas sikte på en reguleringsendring med administrativt vedtak iht PBLs §12-14 2.ledd. Endring av reguleringsplan gjennomføres i tråd med de innspill mottatt i tilbakemelding datert 20.02.2023 fra planmyndigheten v/Harstad kommune.

Innspill til planarbeidet

Som berørt nabo, grunneier eller instans informeres dere hermed om bakgrunnen for saken, og om at planarbeidet er igangsatt. Informasjonen sendes også for å få innspill tilbake til planlegger for å få avklart om det er spesielle betingelser som må ivaretas i forbindelse med endringen av reguleringsplanen, og evt. da hvilke.

Forslaget til endring av reguleringsplan er utarbeidet av Hinnstein AS på vegne av tiltakshaver. Eventuelle forhold eller synspunkter, idéer og informasjon som planlegger bør kjenne til før forslaget fremmes, bes sendt til Hinnstein AS innen fristen angitt til slutt i dette brev.

Planprosessen

Reguleringsendring utføres ved at det fremmes en søknad om reguleringsendring for gjeldende reguleringsplaner ønsket tiltak omfattes av, med tilhørende forslag til plandokumenter. Plandokumentene sendes på høring til berørte naboer, grunneiere og offentlige instanser, før søknaden fremmes til formell behandling av administrasjonen i Harstad kommune. Dersom det ikke registreres merknader eller kommer inn informasjon som umuliggjør behandling iht plan- og bygningslovens §12-14 2.ledd, behandles forslaget ved et administrativt vedtak av Harstad kommune.  Eventuelle innkomne merknader og innspill vurderes etter at svarfristen er løpt ut. Dersom innspillenes alvorlighetsgrad tilsier at forslaget ikke kan gjennomføres ved en mindre endring, vil det gjennomføres en ordinær planprosess.

Tilbakemelding

Vi ber om skriftlig tilbakemelding til oss innen 30.05.2024.

Hvis dette ikke kan oppfylles, ber vi også om å få en begrunnet forespørsel om forlenget frist. I motsatt fall antar vi at De ikke har innspill eller innvendinger til planen på dette stadiet i planprosessen.  Vi fremmer da planen i samråd med vår oppdragsgiver.

Eventuelle forhold eller synspunkter som planlegger bør kjenne til før forslaget fremmes formelt, bes sendt skriftlig til Hinnstein AS innen angitte frist.